1
중국 정부는 단기적으로 적정수준의 주택공급 및 미분양주택의 공공임대주택 전환 등을 통해 주택 재고 해소에 노력
- 중국은 호구제도를 통해 도시-농촌간 인구 이동을 엄격히 통제하고 있는데, 이로 인해 농민공(농촌에서 도시로 이주한 노동자)의 주택 소비가 제약을 받고 있음
- 이에 2014년 7월 중국 정부는 호구제도 개혁에 관한 의견을 통해 개혁 방안을 발 표하였고, 최근까지 20개 지방정부에서 농촌인구 및 상주인구의 도시 정착 목표 등 자체 목표치를 제시, 아울러 농민의 토지 도급권 시장 거래 허용을 통한 농지 상품화, 토지 도급권 담보 설정 허용을 통한 농촌 대출 확대 등의 농촌 토지제도 개혁을 추진
[중국 연간 주택 재고 현황]
[Source: CEIC]
[Source: CEIC]
[도시 거주 인구호구 보유 인구 비중(%)]
[Source: CEIC]
[Source: CEIC]
2
정부의 주택재고 해소를 위한 정책 노력 및 중국 가계의 투자처 부재, 일인당 주거 면적 확대 등을 감안할 때 중국의 주택 수급 불균형은 점차 개선될 전망
- 마이너스 실질예금금리 및 증시 변동성 확대에 따른 투자처 부재의 환경하에 주택 에 대한 투자는 중국 가계의 주요 재산 축적 수단
- 소득 증대에 따른 생활수준 향상으로 중국의 도시지역 1인당 주거면적은 2012년 32.9m2로 해마다 평균 0.8m2씩 상승하고 있어 향후에도 주거 면적 확대로 인한 주택 수요는 꾸준히 증가할 전망
[실질예금 금리 및 주가지수 변화]
[Source: CEIC]
[Source: CEIC]
[도시 주민 소득 및 1인당 거주 면적]
[Source: CEIC]
[Source: CEIC]
3
계속 되는 중국 도시화 정택, 주택 수요 증가
- 2009년 46%에 불과했던 도시화 비율이 2014년 54%로 8% 증가함
- 2014년 3월, 중국 정부는 ‘2014~2020 국가 신형 도시화 규획’ 발표. 현재까지 54% 수준인 도시화 비율을 2020년까지 60%까지 끌어올릴 계획임
- 중서부 지역 도시화 정책으로 인해 지속적인 개발이 진행될 예정이며, 교통 및 인프라 발전을 통해 인구 유입 및 도시화 진행속도가 빨라질 것으로 전망됨
- 3년 내 도시화 비율 증가와 빈민구제를 위해 1800만 판자촌 가구를 대상으로 재개발 사업 추진 및 기본 인프라 설비를 확충할 예정임
[중국 연도별 도시화 비율]
[Source:中国产业信息]
[Source:中国产业信息]
| 전국 | 401,934,196 | 6% | 20% | 24% | 17% | 11% | 11% | 10% |
| 북경시 | 6,680,552 | 14% | 23% | 20% | 14% | 9% | 10% | 10% |
| 천진시 | 3,661,992 | 6% | 26% | 27% | 19% | 9% | 8% | 5% |
| 상해시 | 8,253,257 | 16% | 26% | 20% | 14% | 9% | 9% | 7% |
| 중경시 | 10,000,965 | 5% | 11% | 19% | 18% | 14% | 16% | 16% |
| 산동성 | 30,105,454 | 2% | 15% | 27% | 21% | 14% | 12% | 9% |
| 광동성 | 28,630,609 | 12% | 27% | 23% | 13% | 8% | 8% | 8% |
| 해남성 | 25,928,729 | 2% | 17% | 25% | 20% | 12% | 13% | 10% |
| 사천성 | 25,794,161 | 3% | 12% | 21% | 21% | 14% | 15% | 13% |
| 강소성 | 24,381,782 | 5% | 14% | 19% | 17% | 14% | 15% | 16% |
| 하북성 | 20,395,116 | 2% | 18% | 28% | 20% | 12% | 11% | 8% |
| 안휘성 | 18,861,956 | 6% | 16% | 23% | 18% | 12% | 13% | 12% |
| 절강성 | 18,854,021 | 10% | 17% | 16% | 13% | 11% | 14% | 18% |
| 호남성 | 18,625,710 | 3% | 15% | 23% | 19% | 14% | 14% | 13% |
| 호북성 | 16,695,121 | 4% | 12% | 21% | 19% | 15% | 15% | 15% |
[Source: 중국 제6차 인구조사 통계 데이터]
4
중국은 1980년 개혁 개방 정책 시행 후 부동산 시장이 형성됨
| 태동기(1978~1991) |
•1978년 11월 중공 11기 3중전회에서 개혁개방 정책을 채택, 공표하기 위한 준비과정에서부터 시작되어, 중국 내 이론계에서 주택 상품화와 토지재산권화 개혁 이론을 제출하고, 외국제도와 경험연구와 국내 토론을 통한 이론적 돌파와 경제특구 등 실험지구에서의 정책실험을 시작하면서 전개 •1980년대에 개혁개방정책이 시행되고, 경제특구가 설립됨에 따라서, 외자와 외국기업 신속하게 들어왔고, 시장경제기제가 작동하기 시작: 외국기업과 중국 국내의 개체호(个体户) 등 복지주택 배분을 받을 수 없는 집단의 주택은 오직 시장을 통해서만 해결할 수 있게 됨으로써 부동산시장의 형성과 발전을 위한 최초의 유효수요가 됨 •동시에 중국정부가 실험적으로 시행한 주택 상품화 정책과 토지사용제도 개혁방안 탐색도 부동산시장의 발전을 위한 기초가 되었음 즉, 1986년 공포, 실시된 토지관리법(土地管理法)은 부동산시장 발전을 촉진하는 작용을 하였고, 1987년 션전(深圳) 경제특구에서 시행된 국유토지사용권의 유상출양( 偿让有出) 실험은 부동산시장이 기존 체제의 한계를 돌파하면서 가속적으로 발전할 수 있게 해준 것으로 판단 |
| 발전기 (1992~1993) |
•이 시기에는 부동산시장이 미성숙한 상태에서, 실험지구에서 정책실험 및 제도정비 과정 중에 투자과열 현상이 나타남 •중국 부동산시장 발전역사상 첫번째 과열 시기인 이 시기는 속칭 “全民房地产阶段”이라 불리기도 했으며, 이 시기에는 특정지역에서 부동산시장이 급속한 속도로 과열되어 거의 통제불능 상태에 까지 달했고, 거품현상이 심각하였으며, 대량의 저질 시공 건물과 무질서한 도시건설 등 아직까지도 후유증이 남아있음 •이러한 현상은 주로 동부 연해지역의 광동성의 광주, 션전, 주하이(珠海), 하이난성(海南省)의 하이커우(海口), 광시장족자치구의 베이하이(北海)에서 가장 심하게 나타난 것으로 파악 |
| 조정 단계 (1994-1997) |
•이 시기에는 부동산 거품이 계속 확산되는 것을 방지하기 위하여, 중앙정부가 부동산 시장의 거래 질서를 규범화하고 1993년 하반기부터 거시조정 정책을 시행 •그 결과 1993-1995기간 중에는 경기침체와 불경기가 시작되었는데, 투자증가율이 둔화되고, 주택가격이 대폭 하락하였고, 시장 거래가 급속도로 위축되었고, 빈건물 수가 급증하였고, 토지공급량도 감소함 |
| 안정적 발전기(1998~2002) |
•이 시기에는 중국 전국 각지의 부동산시장이 전체적으로 안정적으로 성장 -주택제도 개혁이 지속적으로 심화되고, 주민 소득 수준이 부단히 상승하면서 주택이 주요 소비대상 상품으로 부상 •1998년 국무원이 발표한 “도시주택제도 개혁 심화와 주택건설 가속화에 관한 통지 (国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知)”(1998.7.3)에서는,1998년 하반기부터 전국 각지의 주택 실물분배를 중지하고, 주택복지의 화폐화를 실행할 것을 요구 •이는 복지개념의 주택배분을 점진적으로 철폐하고, 주택을 사회수요 상품화하면서, 부동산시장을 점진적으로 발전 시키기 위한 것 •주택실물분배제도가 취소되고 주택구입대출제도가 실시됨에 따라, 부동산시장은 안정적 발전시기에 진입하였고, 부동산 금융의 발전을 촉진하였고, 부동산업이 지주산업(支柱产业)이 됨 •한편, 주택자금 대출업무가 은행들 간의 주요 경쟁업무가 되었고, 개인의 주택 구입 비중이 지속적으로 증가하였으며, 상업은행의 개인에게 주택자금 대출총량이 부단히 증가하였고, 대출을 위한 조건과 문턱도 갈수록 낮아짐 |
| 급속 발전기(2003~2010) |
•2003년 이후 중국 전국의 대부분 도시의 주택가격은 지속적으로 상승 -주택가격의 상승 속도외에 그 범위가 베이징, 상하이 등 1선도시(一线城市)로부터 전국적 범위의 각급 도시로 확대 •2007년에는 1선, 2선, 3선 도시를 불문하고 주택가격의 상승 속도와 상승폭이 더욱 현저 •그러나 2008년에 들어선 후에는 중국 정부의 거시규제 정책과 미국발 금융위기의 영향을 받아서 주택 가격 하락이 시작 •2009년 이후에는 중국 정부의 4조 위안 투자계획 등 경기 부양책 발표와 통화팽창 예측 등의 영향으로 인하여, 주택 가격 상승이 다시 시작 •2010년에 들어서서는 중국정부가 이 같은 주택 가격 상승을 억제하기 위한 강력한 규제정책을 시행한 결과 상승률이 둔화되었으나 상승추세는 계속되고 있음 |
| 버블 조짐 (2011~현재) |
•중국 정부의 통화정책 완화 및 적극적인 부동산 경기 부양 조치로 주택 가격이 상승세로 전환,부동산경기 회복 기대 증가됨 -중국 경제 및 금융 시장 불안에도 불구하고, 주택 가격은 2015년 5월부터 5개월 연속 상승하는 등 부동산시장의 회복 조짐이 뚜렷 |
5
10~15년 중국 정부의 부동산 정책
| 2010년 4월 |
•90평방미터 이상의 생애 첫 주택 구매에 모기지 계약금(down Payment) 20%30% 상향 •두 번째 주택 구매 시 계약금 모기지 금리는 기준 금리의 1.1배 이상 수준으로 규정 •지나치게 부동산 가격이 급등한 도시의 은행에 대해 세 번째 주택 구매자와 거주 승인을 받지 않은 구매자들에 대한 모기지 대출 중단을 권고 •부동산 개발 회사들의 토지 사재기와 판매 지연 등 불법 행위에 대한 단속 강화 •공공주택 및 저가 보급형 주택의 공급 확대 계획 강화 •지방 정부에 주택 가격 안정과 주택 공급의 확보를 위한 전체적인 책임과 정책 이행을 요구 •저가 임대주택 등 보급형 주택 건설 면적 확대 계획 발표(`09년 7.6만 핵터르`10년 18만 헥타르) •부동산 개발회사들의 사전 승인 없이 미 완공 아파트에 대한 보증금 수취를 금지 •미 완공 아파타 분양을 승인 받은 개발 회사의 분양 가격 및 가구수 공개를 의무화 •부동산 회사의 주식 발행에 있어 증권감독관리위원회와 토지 자원부의 승인을 의무화 |
| 2010년 5월 |
•280만 호의 빈만가 재건축 계획을 수립하고 지방 정부에서 감독, 재정, 토지 공급 및 계획 완수에 대한 책임을 부여 •과세액 산정을 위한 세부 사항에 관한 가이드 라인 설정 등 부동산 개발 회사들로 부터 지가 상승분에 대한 토지세 징수를 강화 •국가 발전 개혁 위원회가 제출한 점진적인 부동산 세 개정안 승인 •국유 기업의 부동산 사업 금지 •베이징 등 일부 대도시는 2주택 구입 시 자기 자본 비율을 시범적으로 60%로 상향 조정 •인민은행, 부동산 개벌 업체의 자금 차입 및 조달 계획을 제출하게 하는 등 부동산 금융에 대한 규제 강화 •5대 은행 – 1 주택자에 대한 대출 금리 할인 폭을 15% 축소 |
| 2011년 3~6월 |
•2주택자 주택 구매 시 자기 자본 비율을 기존 50%60%로 상향 •은행감독관리위원회 모기지 대출 할인금리 폭을 기존 30% 20%로 축소, 3주택 구입에 대한 대출 금지 •외국인의 투기적 주택 구입을 규제, 주택 구입 시 실 거주 및 기존 무 보유 주택 증명을 제출하도록 요구 •주거용 부동산에 대한 보유세를 북경, 상해, 충칭, 선전 등 440 도시에 시험 도입한 후 여타 도시로 확대 계획 박표 •전인대, 보유세 시행 범위를 전국으로 확대 계획을 공식화 •북경시, 3주택 구매를 금지, 비거주자에 대해서는 1주택까지만 허용 •재무부 – 저가 주택 건설을 위해 437억 위안을 지원 •[저가 임대 주택(117억 위안), 공공임대(210억 위안), 도심지역 재개발(110억 위안)] |
| 2012년 |
•2013년 중 공공임대 주택 600만호 착공 및 460만호 완공 계획 발표 •지방 정부에 연간 주택 가격 억제 목표지 설정 의무화 •가격 상승이 높은 대도시에 대한 주택 구입 제한 강화 |
| 2013년 |
•2주택 구입자에 대한 자기자본 비율 상향 조정, 독신자의 2주택 구입을 사실상 금지 •주택 매각 시 과제를 기본 매매가의 1~1%에서 차액의 20%로 확대 계획 발표 •상해 등 일부 도시에 적용중인 부동산 보유세(0.5~1.2%)의 전국 확대 계획을 재차 확인 |
| 2014년 |
•1선 도시를 제외한 각 지방 정부의 외지인의 현지 부동산 구매 제한 폐지 •부동산 기업의 은행간 채권 시장에서의 중기 어음 발행 허용 •생애 철 주택 구매 모기지 대출 금리 하한을 기준 금리의 0.7배로 하향 |
| 2015년 (3~8월) |
•주택 구매 시 모기지 계약금 비율 인하 -두 번째 주택 구매 시 모기지 계약금 비율을 60%40%로 하향 -주택공적금 대출을 통한 생애 첫 주택 구매 시 모기지 계약금 비율을 30%20%로 하향 -첫 번째 주택의 공적금 대출 상환 후 공적금 대출을 이용한 두 번째 주택 구매를 허용 (모기지 계약 비율은 20%) •세금면제 – 주택 매각 시 거래세 면세 기간을 기존 5년 보유에서 2년 보유로 단축 •외국인 주택 구매 제한 완화 -외상투자 부동산 기업의 등록자본금과 투자 총액 비율 및 차입 조건 등을 완화 -외국인 개인의 중국 내 1년 거주 기간 요건을 삭제 |
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